Vendere casa in Riviera: prezzo, tempi ed errori da evitare

Vendere casa in Riviera di Ponente non è difficile: le case giuste, al prezzo giusto, si vendono. I problemi nascono quasi sempre da tre cose: un prezzo di partenza sbagliato, documenti scoperti incompleti a trattativa avviata e decisioni prese in fretta al momento dell'offerta. In questa guida vediamo come fissare il prezzo, quanto tempo serve davvero e gli errori che costano di più a chi vende a Sanremo, Bordighera, Ospedaletti, Ventimiglia o Imperia.

Il prezzo: si parte dalle vendite reali, non dagli annunci
L'errore più comune è chiedere troppo “per avere margine di trattativa”. Una casa sopravvalutata riceve poche visite nelle prime settimane, che sono quelle in cui l'annuncio è più visto. Poi resta online, il prezzo scende a rate e chi compra si chiede cosa non va.
Il prezzo si costruisce su dati concreti: le compravendite realmente concluse nella zona, non i prezzi chiesti dagli altri annunci. Un riferimento pubblico sono le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, divise per comune e per zona. Sono medie: piano, vista mare, terrazzo, box, stato degli impianti e classe energetica spostano il valore anche di molto. Per questo serve una valutazione fatta di persona.
Un dato aiuta a ragionare: secondo il sondaggio della Banca d'Italia sugli agenti immobiliari (2° trimestre 2026), in Italia chi compra ottiene in media uno sconto di circa il 7% sul prezzo richiesto. Uno scarto molto più alto, di solito, vuol dire che il prezzo di partenza era fuori mercato.

Quanto tempo ci vuole
Sempre secondo la Banca d'Italia, nel 2° trimestre 2026 il tempo medio tra l'incarico e la vendita è stato di circa 5 mesi, a livello nazionale. È una media: una casa al prezzo giusto e con i documenti pronti si vende prima, una sopravvalutata o con difformità da sanare molto dopo. A questo si aggiunge il tempo tra compromesso e rogito, che decidete voi e chi compra: spesso dipende dai tempi del mutuo dell'acquirente.

Sette errori da evitare

1. Mettere in vendita senza controllare la conformità. L'atto di vendita deve contenere la dichiarazione che la casa corrisponde ai dati e alla planimetria del catasto, altrimenti è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985), e gli estremi dei titoli edilizi (art. 46 DPR 380/2001; art. 40 L. 47/1985 per gli edifici più vecchi). Una veranda chiusa o un sottotetto trasformato senza pratica, scoperti dal tecnico dell'acquirente, fanno slittare tutto e diventano uno sconto. Meglio una relazione di regolarità edilizia prima dell'annuncio.
2. Pubblicare l'annuncio senza APE. La classe energetica va indicata negli annunci di vendita (art. 6, comma 8, D.Lgs. 192/2005) e l'attestato va messo a disposizione di chi compra già durante la trattativa, poi allegato all'atto (art. 6, comma 2). Chi pubblica l'annuncio senza questi dati rischia una sanzione da 500 a 3.000 euro (art. 15, comma 10).
3. Dimenticare i documenti di provenienza. Serve l'atto con cui siete diventati proprietari. Per una casa ereditata servono anche la dichiarazione di successione e l'accettazione dell'eredità trascritta: senza continuità delle trascrizioni il notaio non può procedere (art. 2650 c.c.).
4. Nascondere le spese di condominio. Chi compra risponde con voi delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.): chiederà la situazione dei pagamenti e i lavori straordinari già deliberati. Meglio averli pronti.
5. Foto fatte in fretta. Chi compra dall'estero fa la prima selezione dal telefono. Foto con luce naturale, stanze in ordine, planimetria e, se possibile, video o tour virtuale fanno la differenza su chi prenota la visita.
6. Accettare un'offerta solo a voce. Le offerte vanno raccolte per iscritto, con prezzo, caparra, condizioni (per esempio il mutuo) e data del rogito. Il compromesso deve essere scritto (art. 1351 c.c.) e va registrato entro 30 giorni. Con la caparra confirmatoria, se chi compra si ritira la trattenete; se vi ritirate voi, ne restituite il doppio (art. 1385 c.c.).
7. Non pensare alle tasse prima di firmare. Se vendete entro cinque anni dall'acquisto, l'eventuale guadagno (plusvalenza) è tassato, salvo che la casa sia stata per la maggior parte del periodo l'abitazione principale vostra o dei vostri familiari; le case ereditate sono escluse (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Con lavori Superbonus conclusi da meno di dieci anni valgono regole particolari (lett. b-bis). Al rogito si può chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26% (art. 1, comma 496, L. 266/2005). Il calcolo va fatto con il commercialista o il notaio prima del compromesso.

Se vivete all'estero
Potete vendere senza venire in Italia con una procura, che deve avere la stessa forma dell'atto di vendita (art. 1392 c.c.): si firma davanti a un notaio italiano, a un consolato italiano o a un notaio straniero, con apostille e traduzione. Se c'è un mutuo ancora aperto, di solito si chiude al rogito con una parte del prezzo e la banca cancella l'ipoteca con la procedura semplificata (art. 40-bis Testo unico bancario).

Prepariamola insieme
Aquamarina Real Estate vende case a Sanremo, Bordighera e in tutta la Riviera di Ponente dal 2003. Partiamo da una valutazione gratuita e senza impegno, verifichiamo i documenti con i nostri tecnici prima dell'annuncio, facciamo noi foto, video e drone e pubblichiamo la casa in 5 lingue per raggiungere anche chi compra dall'estero.
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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio, di un tecnico o di un commercialista.