Relazione di regolarità edilizia (RRE) in Liguria

Prima di comprare o vendere una casa bisogna sapere se è in regola. Cioè se quello che c'è davvero corrisponde a quanto autorizzato dal Comune e a quanto risulta in catasto. La Relazione di regolarità edilizia, o RRE, è il documento in cui un tecnico mette per iscritto questa verifica. Vediamo cos'è, cosa dice la legge italiana e quando conviene farla.

Cos'è la RRE

È una relazione firmata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Il tecnico confronta tre cose: lo stato reale dell'immobile, i titoli edilizi depositati in Comune e i dati e la planimetria del catasto. Di solito la relazione contiene:

• la descrizione dell'immobile e i dati catastali;
• l'elenco dei titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, eventuali condoni);
• l'esito della verifica, con le eventuali difformità e il modo per sistemarle.

La RRE non è obbligatoria per legge. È nata come buona prassi da protocolli tra notai, ordini professionali e associazioni di agenti immobiliari: a Torino, per esempio, con un protocollo del 2023. In altre zone d'Italia si usano documenti simili con altri nomi, come la "relazione tecnica integrata". Obbligatorie per legge sono invece alcune dichiarazioni nell'atto di vendita, che vediamo sotto.

Due verifiche diverse: catasto e Comune

Conformità catastale. Dal 1° luglio 2010 l'atto di vendita deve identificare l'immobile in catasto, richiamare la planimetria depositata e contenere la dichiarazione dei proprietari che dati e planimetria corrispondono allo stato reale. La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di un tecnico abilitato. Se manca, l'atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010).

Regolarità urbanistica. L'atto deve riportare gli estremi dei titoli edilizi dell'immobile, altrimenti è nullo. La regola è nell'art. 46 del DPR 380/2001 per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 e nell'art. 40 della Legge 47/1985 per quelle precedenti. Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva del venditore.

Attenzione: una planimetria catastale aggiornata non prova che la casa sia regolare per il Comune. Il catasto ha finalità fiscali. La regolarità edilizia si verifica sui titoli depositati in Comune.

Atto valido non vuol dire casa in regola

Nel 2019 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 8230/2019) ha chiarito che la nullità urbanistica è "testuale". L'atto è valido se riporta gli estremi di un titolo edilizio che esiste davvero e che riguarda quell'immobile, anche se la casa non corrisponde del tutto a quel titolo.

Quindi il notaio può stipulare anche se ci sono difformità. Ma le difformità restano, e passano a chi compra. Possono creare problemi quando si fanno lavori, si chiede un bonus edilizio, si chiede un mutuo o si rivende. Per questo conviene saperlo prima, e la RRE serve proprio a questo.

Cosa è cambiato con il Salva Casa

Il D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024 ("Salva Casa"), ha modificato il Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001). In sintesi:

• Stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis): si dimostra con il titolo della costruzione, oppure con quello dell'ultimo intervento sull'intero immobile, integrato dai titoli successivi. Per le case costruite quando il titolo non era obbligatorio valgono i dati catastali di primo impianto e altri documenti, come foto, cartografie e atti.
• Tolleranze (art. 34-bis): uno scostamento fino al 2% dalle misure del progetto non è un abuso. Per i lavori fatti fino al 24 maggio 2024 la tolleranza sale dal 2% al 6% in base alla superficie utile: più la casa è piccola, più è ampia (6% sotto i 60 mq). Sono ammesse anche piccole irregolarità di esecuzione.
• Sanatoria più semplice per le difformità parziali (art. 36-bis).

In Liguria resta in vigore la legge regionale sull'attività edilizia (L.R. 16/2008) e la Regione ha approvato nel 2025 linee guida per applicare il Salva Casa. Risultato: oggi molte piccole difformità si risolvono senza sanatoria, ma serve sempre un tecnico che lo attesti.

Quando conviene farla

• Se vendete: prima di mettere la casa sul mercato. Se c'è qualcosa da sistemare, lo sapete subito e non a trattativa avviata, quando rischia di far saltare la vendita o di abbassare il prezzo.
• Se comprate: prima di firmare il compromesso (il contratto preliminare). Se la verifica non è ancora fatta, si può scrivere nel compromesso che l'acquisto dipende dal suo esito.
• In particolare per case costruite molti decenni fa, ristrutturate più volte, o con verande, sottotetti, cambi d'uso o frazionamenti.

In sintesi, i documenti utili al tecnico sono: l'atto di provenienza, i titoli edilizi, la visura e la planimetria catastale, l'eventuale agibilità e l'attestato di prestazione energetica (APE).

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