Se l'affare salta: caparra, recesso e preliminare

Il compromesso è firmato, la caparra versata. Poi qualcosa va storto: il mutuo non arriva, il venditore ci ripensa, l'acquirente trova un'altra casa. Cosa succede? Ecco le regole della legge italiana, in parole semplici.

1. Il preliminare non si scioglie per un ripensamento
Una volta firmato, il preliminare vincola entrambe le parti come qualsiasi contratto (art. 1372 del codice civile). Non esiste un periodo per "cambiare idea": ci si libera solo d'accordo con l'altra parte, nei casi previsti dal contratto o dalla legge.

2. Caparra confirmatoria: cosa succede se uno non rispetta l'impegno
È la caparra più comune (art. 1385 c.c.).

• Se è l'acquirente a non presentarsi al rogito senza un motivo valido, il venditore può recedere e tenere la caparra.
• Se è il venditore a tirarsi indietro, l'acquirente può recedere e chiedere il doppio di quanto ha versato.

In alternativa, chi ha rispettato il contratto può chiedere al giudice l'esecuzione (una sentenza che trasferisce la casa, art. 2932 c.c.) oppure la risoluzione con il risarcimento del danno, che però va provato. Le due strade non si sommano: chi trattiene la caparra non chiede anche i danni.

3. Caparra penitenziale: il prezzo per potersi ritirare
Se nel contratto la caparra è "penitenziale" (art. 1386 c.c.), serve a comprare il diritto di recedere. Chi si ritira perde la caparra (o la restituisce raddoppiata) e la questione finisce lì, senza altri danni da chiedere. Il nome scritto nel contratto cambia tutto: va scelto prima di firmare.

4. Il mutuo che non arriva
Se l'acquisto dipende da un finanziamento, va scritto nel preliminare come condizione (art. 1353 c.c.): "se il mutuo non viene concesso entro il ..., il contratto non ha effetto e la caparra viene restituita". Senza questa clausola, il mutuo negato non libera l'acquirente.

5. Quando il rogito non si fa: la diffida
Se la data del rogito passa e l'altra parte non si presenta, si può mandarle una diffida scritta con un termine di almeno 15 giorni: scaduto il termine, il contratto è risolto (art. 1454 c.c.). Serve un inadempimento serio, non un ritardo di poco conto (art. 1455 c.c.).

6. Documenti mancanti e sorprese
È inadempimento anche quando il venditore non consegna i documenti necessari al rogito o quando compaiono ipoteche, pignoramenti o irregolarità non dichiarate. Per questo i controlli si fanno prima della proposta, non dopo.

7. Se compri dall'estero
Si applica la legge italiana. Il compromis de vente francese prevede 10 giorni per ritirarsi; il preliminare italiano no: vincola dalla firma.

Il nostro metodo
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