Errore del notaio: risarcimento entro 15 anni dall'atto

Chi compra casa in Italia firma il rogito davanti a un notaio, che controlla tra l'altro le ipoteche, la provenienza e i dati catastali dell'immobile. Se il notaio sbaglia, l'acquirente può chiedere il risarcimento. Da quest'anno però c'è un limite preciso nel tempo: quindici anni dall'atto.

Cosa dice la nuova norma
L'art. 9 del decreto-legge 12 giugno 2026, n. 100, convertito dalla legge 7 agosto 2026, n. 145, stabilisce due cose:

• resta la prescrizione ordinaria di dieci anni (art. 2946 del codice civile), che decorre da quando il danno è conoscibile;
• in ogni caso l'azione contro il notaio non si può più esercitare dopo quindici anni dal compimento della prestazione, cioè di regola dalla stipula dell'atto.

Il secondo è un termine massimo: scaduti i quindici anni, l'azione non c'è più, anche se il danno è emerso solo dopo.

Perché cambia molto
Prima non esisteva un tetto. I dieci anni partivano da quando il cliente poteva accorgersi del danno, e spesso succedeva molto tempo dopo il rogito: quando si rivende la casa, quando si apre una successione, quando una banca controlla i documenti per un mutuo. Un errore di vent'anni prima poteva quindi essere ancora contestato. Ora non più.

A quali atti si applica
Il limite vale per le prestazioni del notaio compiute dopo l'entrata in vigore del decreto, nel giugno 2026, anche se l'incarico era stato dato prima. Per i rogiti più vecchi restano le regole precedenti.

La proposta del Notariato
Resta da capire da quando il danno è "conoscibile". Il Consiglio Nazionale del Notariato propone di far partire i dieci anni dalla trascrizione dell'atto nei registri immobiliari, che di norma avviene entro pochi giorni dal rogito per via telematica: da quel momento i dati sono pubblici e consultabili. È una lettura ancora da verificare davanti ai giudici. Se venisse accolta, il tempo per agire si ridurrebbe ancora.

Una regola simile esisteva già, ma per pochi
La legge sull'equo compenso (L. 49/2023) fa già partire la prescrizione dal compimento della prestazione, ma solo per i clienti "forti": banche, assicurazioni, grandi imprese e pubblica amministrazione. La nuova norma riguarda invece tutti i clienti del notaio, compresi i privati che comprano casa.

Cosa significa per chi compra casa
Il messaggio è semplice: i controlli vanno fatti prima del rogito, non vent'anni dopo.

• Prima del compromesso, verificate la regolarità urbanistica e catastale della casa (in Liguria con la relazione di regolarità edilizia).
• Chiedete le visure ipotecarie e catastali aggiornate e leggete con attenzione la bozza dell'atto.
• Conservate una copia del rogito e dei documenti allegati.
• Se qualcosa non vi convince dopo l'acquisto, non aspettate: fate controllare subito.

Vi accompagniamo fino al rogito
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Questa notizia ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un notaio.