Compromesso casa: guida al preliminare in Liguria

Il compromesso, che la legge chiama contratto preliminare di compravendita, è il momento in cui l'acquisto di una casa diventa un impegno vero. Venditore e acquirente si obbligano a firmare l'atto definitivo dal notaio, il rogito, a un prezzo e in una data stabiliti. Ecco cosa sapere prima di firmare, secondo la legge italiana, che vale per qualunque acquirente, anche straniero.

1. Dalla proposta al compromesso
Di solito si parte da una proposta d'acquisto scritta, spesso irrevocabile per un certo periodo (art. 1329 del Codice civile), accompagnata da un assegno o da un bonifico. Quando il venditore la accetta e l'acquirente viene a saperlo, il contratto è concluso (art. 1326 c.c.). Se la proposta contiene già tutti gli elementi essenziali, quella proposta accettata vale già come preliminare: per questo va letta con la stessa attenzione del compromesso.

2. Deve essere scritto e completo
Per gli immobili il preliminare deve essere scritto, altrimenti è nullo (artt. 1350 e 1351 c.c.). Non serve il notaio: basta una scrittura privata firmata dalle parti. Deve indicare almeno:

• chi vende e chi compra;
• l'immobile, con i dati catastali;
• il prezzo e come e quando si paga;
• la data entro cui firmare il rogito;
• la caparra o gli acconti versati.

È bene aggiungere che la casa sarà consegnata libera da ipoteche e da persone, e che è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. In Liguria questa verifica si fa con la relazione di regolarità edilizia (RRE), che conviene avere prima del compromesso.

3. Caparra confirmatoria o acconto
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la somma che più protegge entrambe le parti. Se l'acquirente non firma il rogito senza un motivo valido, il venditore può tenere la caparra. Se è il venditore a tirarsi indietro, l'acquirente può chiedere il doppio. In alternativa, chi subisce l'inadempimento può chiedere al giudice di far eseguire il contratto (art. 2932 c.c.) o il risarcimento del danno. L'acconto, invece, è solo un pagamento anticipato del prezzo: non ha questa funzione. Diversa ancora è la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), che è il prezzo per poter recedere.

4. Nessun periodo di ripensamento
Una volta firmato, il compromesso tra privati è vincolante. La legge italiana non prevede giorni per cambiare idea: le regole sul recesso del Codice del consumo escludono espressamente i contratti sugli immobili (D.Lgs. 206/2005, art. 47, comma 1, lett. e). Chi non legge bene l'italiano dovrebbe farsi tradurre il testo prima di firmarlo, non dopo.

5. La registrazione
Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (art. 13 del DPR 131/1986, come modificato dal D.L. 73/2022). Si pagano:

• imposta di registro fissa di 200 euro;
• 0,5% delle somme versate come caparra confirmatoria o come acconto, se la vendita non è soggetta a IVA;
• imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate.

Dal 1° gennaio 2025 anche gli acconti pagano lo 0,5% e non più il 3%, e l'imposta non può superare quella dovuta per il rogito (nota all'art. 10 della Tariffa, parte I, del DPR 131/1986, modificata dal D.Lgs. 139/2024). Quanto pagato si scala dalle imposte del rogito. Quando il compromesso è concluso tramite un'agenzia, la registrazione è un obbligo anche dell'agente immobiliare, che ne risponde insieme alle parti (DPR 131/1986, art. 10 e art. 57).

6. La trascrizione dal notaio: quando conviene
Il preliminare firmato dal notaio, come atto pubblico o scrittura privata autenticata, può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.). Così l'acquirente è protetto se, prima del rogito, sulla casa vengono iscritte ipoteche, pignoramenti o se il venditore la vende a un altro. La protezione dura fino a un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Costa di più, ma conviene quando passa molto tempo tra compromesso e rogito o quando si versano somme importanti.
Case da costruire: se comprate da un'impresa una casa ancora in costruzione, il preliminare va fatto dal notaio e l'impresa deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate (D.Lgs. 122/2005, artt. 2 e 6).

In sintesi
Prima di firmare: controllate i documenti della casa, preferite la caparra confirmatoria, fissate una data realistica per il rogito e, se serve, valutate la trascrizione.

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