Posto auto in condominio: cosa compri davvero

A Sanremo e Bordighera il posto auto pesa sul prezzo. Ma negli annunci "con posto auto" può voler dire cose molto diverse: un box o uno stallo di tua proprietà, il diritto di usare un posto nel cortile comune, oppure solo l'abitudine di parcheggiare lì. Prima della proposta conviene capire quale dei tre stai comprando.

1. Posto auto di proprietà
È un bene tuo: ha un suo identificativo catastale oppure è indicato nell'atto come pertinenza dell'appartamento. Si compra e si vende con la casa o da solo, e nessuno può togliertelo. Va controllato che compaia nell'atto di provenienza del venditore e nella planimetria catastale, e che corrisponda allo stato dei luoghi.

2. Parcheggi degli edifici più recenti
Per gli edifici costruiti dopo il 1967 la legge urbanistica impone spazi minimi di parcheggio. In alcuni casi questi spazi sono legati agli appartamenti per legge, a prescindere da quanto scritto negli atti. La disciplina è cambiata nel tempo e dipende dall'anno di costruzione: per un edificio con parcheggi interni conviene far verificare al notaio la situazione prima della proposta.

3. Parcheggio nel cortile comune
Il cortile è una parte comune, se il titolo non dice il contrario (art. 1117 c.c.). Ogni condomino può usarlo senza cambiarne la destinazione e senza impedire agli altri di fare lo stesso (art. 1102 c.c.). Quindi:

• l'assemblea può organizzare il parcheggio a maggioranza, con turni o rotazione degli stalli, anche con un piccolo contributo (Cass. 14019/2023 e 26630/2018);
• non può assegnare posti fissi ed esclusivi per sempre a singoli condomini senza il consenso di tutti o un regolamento contrattuale (Cass. 9069/2022);
• è nulla l'assegnazione in base ai millesimi (Cass. 26226/2006);
• un parcheggio tollerato per anni, o un accordo a voce, non diventa un diritto (Trib. Pesaro 536/2026);
• catene e paletti messi da alcuni condomini per riservarsi un posto sono un'appropriazione della parte comune (App. Salerno 579/2026).

4. "Posto auto in uso esclusivo": attenzione
È una formula frequente negli annunci e negli atti. Le Sezioni Unite (n. 28972/2020) hanno escluso che si possa creare un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune. In questi casi bisogna capire cosa volevano davvero le parti quando lo hanno scritto: una proprietà, un diritto d'uso o solo un accordo tra condomini. Se paghi di più per quel posto, prima fai leggere l'atto al notaio.

Cosa controllare prima della proposta

• Atto di provenienza del venditore: il posto auto è citato? Come proprietà, pertinenza o "uso"?
• Visura e planimetria catastale del posto auto, se esiste.
• Regolamento di condominio: è contrattuale (firmato da tutti o richiamato negli atti) o approvato dall'assemblea?
• Verbali delle assemblee su parcheggio, turni, assegnazioni.
• Se il posto è nel cortile: quanti posti ci sono e quanti condomini.

Se compri dall'estero
Si applica la legge italiana. "Posto auto" in un annuncio italiano non significa sempre un posto di proprietà: verificalo prima di firmare il compromesso.

Il nostro metodo
Aquamarina Real Estate segue acquirenti e venditori a Sanremo, Bordighera e nella Riviera di Ponente dal 2003. Prima della proposta chiediamo atto di provenienza, planimetria catastale, regolamento e verbali sui parcheggi, e nel compromesso scriviamo con precisione cosa si compra.
Chiamate il +39 0184 26.16.87, scrivete a info@aquamarina.email o passate in ufficio a Sanremo (via Roma 32) o a Bordighera (via Vittorio Emanuele 302).

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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un avvocato.