Comprare in condominio in Riviera: cosa chiedere prima

Prima di comprare un appartamento in condominio non basta sapere se il venditore è in regola con le quote. Di questo abbiamo parlato nella guida sulle spese condominiali arretrate. Qui vediamo il resto: danni vecchi, lavori già decisi, cause in corso, tubi di scarico e cortile, anche alla luce di decisioni recenti dei giudici.

1. I danni causati dalle parti comuni prima del tuo acquisto
Con l'ordinanza n. 26902 del 15/10/2026 la Cassazione ha esaminato un caso di infiltrazioni dalle parti comuni. Il condominio era stato condannato a risarcire un condomino e aveva diviso la somma tra i proprietari di quel momento, compresi acquirenti arrivati dopo il danno. Il principio: l'obbligo di risarcire non passa a chi compra. Risponde chi era proprietario quando il danno si è verificato. L'art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile riguarda infatti i contributi condominiali, non i risarcimenti.
Due cautele. Il caso è stato rinviato ai giudici di merito, che potranno esaminare anche le clausole del rogito: quello che firmi conta, quindi va letto bene. E se ricevi un riparto per un danno vecchio, controlla subito le date con un legale: una delibera si impugna entro 30 giorni (art. 1137 c.c.).

2. I lavori straordinari già decisi
Per la Cassazione l'obbligo di pagare i lavori straordinari nasce con la delibera che li dispone, non con il riparto successivo (Cass. 15547/2017 e 24654/2010). Quindi tocca a chi era proprietario in quel momento, anche se i lavori partono dopo il rogito. Una delibera solo preparatoria, che valuta i lavori o chiede preventivi, non basta: serve quella che approva opere e prezzo (Cass. 18793/2020). Se questa arriva dopo il rogito, paga chi ha comprato. Venditore e acquirente possono accordarsi diversamente, ma il patto non vale verso il condominio (Cass. 14531/2022). In più chi compra risponde insieme al venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4). In pratica: scrivi nel preliminare chi paga e come, per esempio con il saldo delle rate al rogito.

3. Le cause in corso
Se compri una casa su cui è già aperta una causa, ad esempio un condomino che rivendica una parte comune, la sentenza vale anche contro di te (art. 111 c.p.c.; Cass. 11593 del 28/04/2026). Per i danni dovrai agire separatamente contro il venditore. Prima del compromesso va quindi chiesto se ci sono liti, e vanno controllati i registri immobiliari.

4. Cosa farsi dare, e da chi
L'amministratore deve fornire al condomino che lo chiede un'attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.). La legge parla del condomino: la richiesta, quindi, la fa il venditore. Non è una liberatoria: eventuali conguagli possono emergere dopo. Da avere prima della proposta, e aggiornati prima del rogito:

• attestazione su pagamenti e liti;
• verbali delle ultime assemblee;
• ultimo consuntivo, preventivo e piano di riparto;
• regolamento e tabelle millesimali.

5. Colonne di scarico e tubi
Gli impianti idrici e fognari sono comuni fino al punto di diramazione verso i locali dei singoli proprietari, salvo diverso titolo (art. 1117, n. 3, c.c.). Il raccordo che collega il tuo scarico alla colonna, la cosiddetta braga, è stato considerato privato (Cass. 1027/2018): se perde, il problema può essere tuo. Una tubazione che passa dentro un appartamento ma serve più unità resta invece comune, come ha deciso il Tribunale di Castrovillari (n. 1055/2026). Nei palazzi datati chiedi se ci sono state infiltrazioni e se si è già intervenuti sugli scarichi.

6. Cortile, posto auto, giardino in “uso esclusivo”
Il cortile è comune se il titolo non dice il contrario (art. 1117, n. 1, c.c.). Ognuno può usarlo senza cambiarne la destinazione e senza impedire agli altri di fare lo stesso (art. 1102 c.c.). Così la Cassazione ha ritenuto lecite biciclette sistemate in ordine, che non ostacolavano né il passaggio né il garage (Cass. 26539 del 09/10/2026). Il Tribunale di Lodi ha invece vietato il parcheggio fisso di un'auto senza titolo (n. 106/2026).
Attenzione agli annunci con “posto auto in uso esclusivo” o “giardino in uso esclusivo”. Le Sezioni Unite (n. 28972 del 17/12/2020) hanno escluso che le parti possano creare un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune. Secondo i commenti, in questi casi bisogna capire cosa volevano davvero le parti: proprietà, diritto d'uso o solo un accordo obbligatorio. Prima di pagare un prezzo più alto per quel posto auto, fai leggere l'atto di provenienza al notaio.

Se compri dall'estero
Si applica la legge italiana. Le decisioni dell'assemblea vincolano anche chi non partecipa, quindi chi vive fuori deve comunque ricevere e leggere i verbali. Il compromesso è il momento in cui mettere per iscritto queste verifiche.

Il nostro metodo
Aquamarina Real Estate segue acquirenti e venditori a Sanremo, Bordighera e nella Riviera di Ponente dal 2003. Prima della proposta chiediamo al venditore di farsi rilasciare i documenti del condominio, li controlliamo con voi e nel preliminare scriviamo chi paga cosa.
Chiamate il +39 0184 26.16.87, scrivete a info@aquamarina.email o passate in ufficio a Sanremo (via Roma 32) o a Bordighera (via Vittorio Emanuele 302).

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