Costi e tasse per comprare casa in Italia

Quando si compra casa, al prezzo si aggiungono le imposte, l'onorario del notaio e la provvigione dell'agenzia. Quanto si paga dipende soprattutto da due cose: chi vende (un privato o un'impresa) e se la casa sarà la vostra prima casa o una seconda casa. Ecco come funziona secondo la legge italiana, che si applica a qualunque acquirente, anche straniero.

1. Se vendi un privato: imposta di registro
Quando il venditore è un privato (o un'impresa che vende senza IVA), si paga l'imposta di registro:

• seconda casa: 9%;
• prima casa: 2%;
• in entrambi i casi minimo 1.000 euro;
• più imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

2. Il prezzo-valore: si paga sul valore catastale
Se l'acquirente è una persona fisica che non compra per la sua attività, e lo chiede nell'atto, l'imposta di registro si calcola sul valore catastale e non sul prezzo (art. 1, comma 497, Legge 266/2005). Il valore catastale si ottiene dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 per la prima casa e per 120 per le altre. Quasi sempre è molto più basso del prezzo, quindi l'imposta scende di molto. Nell'atto va comunque indicato il prezzo reale.

3. Se vende un'impresa con IVA
Se compri da un'impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende con IVA:

• IVA al 10%, oppure 22% per le abitazioni di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9);
• IVA al 4% se è la tua prima casa;
• più imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna.

Qui l'imposta si paga sul prezzo, non sul valore catastale.

4. Prima casa: chi ne ha diritto
Le aliquote ridotte (2% o IVA 4%) valgono se:

• la casa non è di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse);
• l'acquirente ha la residenza nel comune della casa, o la trasferisce entro 18 mesi (chi lavora nel comune può usare quel requisito);
• non possiede un'altra casa nello stesso comune e non ha già usato l'agevolazione per un'altra casa in Italia. Se ce l'ha, può comunque comprare con l'agevolazione se vende la vecchia casa entro 2 anni (per gli acquisti dal 2025).

Chi perde i requisiti paga la differenza d'imposta, più una sanzione del 30% e gli interessi.
Per chi vive all'estero: senza trasferire la residenza in Italia, l'acquisto vale come seconda casa. Fanno eccezione i cittadini italiani emigrati, che hanno regole proprie.

5. Notaio e agenzia

• Notaio: l'onorario non ha una tariffa fissa per legge; chiedete un preventivo scritto prima del rogito. Di solito lo sceglie e lo paga chi compra.
• Agenzia: la provvigione è quella concordata per iscritto nell'incarico, più IVA al 22%. Nell'atto va indicato quanto è stato pagato all'agenzia (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006). Chi paga le tasse in Italia e compra la prima casa può detrarre il 19% della provvigione, fino a 1.000 euro.

6. Se compri con un mutuo
Sul mutuo si paga un'imposta sostitutiva dello 0,25% della somma prestata per la prima casa, del 2% per le altre. A questo si aggiungono in genere la perizia della banca e l'onorario del notaio per l'atto di mutuo.

7. Dopo l'acquisto

• IMU: si paga ogni anno sulla seconda casa, con l'aliquota decisa dal comune (Legge 160/2019). La prima casa è esente, se non è di lusso.
• TARI (rifiuti) e utenze.

In sintesi
Per una seconda casa comprata da un privato, con il prezzo-valore, le imposte sono di solito una piccola parte del prezzo. Per un calcolo sulla vostra casa serve la rendita catastale, che si trova nella visura.

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