Comprare casa in Liguria dall'estero: la guida

Ogni anno molti acquirenti stranieri scelgono la Riviera Ligure per una seconda casa o per trasferirsi. La procedura è chiara, ma diversa da quella di molti altri paesi. Qui trovi i passaggi principali con le norme italiane che si applicano; la guida completa, con costi, tasse e checklist, la puoi scaricare gratis in fondo all'articolo.

Una premessa: per un immobile che si trova in Italia vale la legge italiana, qualunque sia la nazionalità di chi compra (art. 51 della Legge 218/1995). Le regole del proprio paese d'origine non contano.

1. Chi può comprare

• Cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo (Islanda, Norvegia, Liechtenstein): comprano alle stesse condizioni degli italiani.
• Cittadini di altri paesi, compresi quelli del Regno Unito dopo la Brexit: possono comprare se il loro paese permette a un italiano di fare lo stesso. È la "condizione di reciprocità" (art. 16 delle Disposizioni preliminari al Codice civile). La verifica la fa il notaio.
• Stranieri regolarmente soggiornanti in Italia con permesso di soggiorno: sono esenti dalla verifica di reciprocità (art. 2 del D.Lgs. 286/1998).

Comprare casa non dà diritto a un permesso di soggiorno. Chi non è cittadino UE resta soggetto alle regole ordinarie su visti e soggiorno.

2. Prima di iniziare: il codice fiscale

Per qualsiasi acquisto serve il codice fiscale italiano. Si chiede a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate oppure al consolato italiano del proprio paese. Un conto corrente in Italia non è obbligatorio, ma semplifica i pagamenti e le utenze.

3. La proposta d'acquisto

Quando si trova l'immobile giusto si firma una proposta scritta, con il prezzo offerto e di solito un assegno o un bonifico come deposito. La proposta resta vincolante per il tempo indicato (art. 1329 del Codice civile). Se il venditore la accetta, il contratto è concluso (art. 1326 c.c.). Va letta con attenzione prima di firmare.

4. Il compromesso (contratto preliminare)

Con il compromesso le parti si obbligano a firmare l'atto definitivo entro una data. Punti chiave:

• va fatto per iscritto (art. 1351 c.c.);
• di solito si versa una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). Se l'acquirente si ritira la perde, se si ritira il venditore deve restituirla il doppio;
• va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni;
• si può trascrivere nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.): così l'acquirente è tutelato se nel frattempo sull'immobile arrivano ipoteche o pignoramenti.

Attenzione: la legge italiana non prevede un periodo di ripensamento dopo la firma del compromesso. Chi conosce il "compromis de vente" francese, con dieci giorni per ritirarsi, deve sapere che in Italia non c'è.

5. Le verifiche sull'immobile

Prima del rogito si controllano conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985), regolarità urbanistica (art. 46 del DPR 380/2001; per gli immobili costruiti prima del 17 marzo 1985, art. 40 della Legge 47/1985), certificato energetico APE e assenza di ipoteche. Nella guida completa trovi la checklist dei documenti da chiedere al venditore.

6. Il rogito dal notaio

L'atto definitivo si firma davanti a un notaio, pubblico ufficiale imparziale. Chi non capisce l'italiano ha bisogno di un interprete e della traduzione dell'atto (artt. 54 e 55 della Legge notarile). Si può comprare anche con una procura firmata all'estero. Il prezzo si paga con mezzi tracciabili.

7. Quanto costa, oltre al prezzo

Imposta di registro, ipotecaria e catastale, IVA se si compra da un'impresa, agevolazione prima casa, notaio e provvigione: le aliquote cambiano in base a chi vende e a come userai la casa. Nella guida completa trovi tutte le percentuali e un esempio di calcolo su un acquisto tipo.

8. Dopo l'acquisto

IMU sulla seconda casa, TARI e utenze, e il Codice Identificativo Nazionale (CIN) se vuoi affittare ai turisti.

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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un professionista.