Case green: cosa cambia davvero per chi compra o vende casa

Il 1° ottobre 2026 la Commissione europea ha inviato all'Italia (e ad altri otto Paesi) un parere motivato sulla direttiva "case green": l'Italia non ha presentato la bozza del piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, attesa entro il 31 dicembre 2025, e ha due mesi per farlo. Altrimenti Bruxelles può portare il caso davanti alla Corte di giustizia UE, ma non è un passaggio automatico. È un obbligo dello Stato: non ci sono multe per i proprietari di case poco efficienti. Molti clienti ci chiedono se la loro casa "perderà valore" o "non si potrà più vendere". Ecco cosa dice davvero la norma, e cosa no.

Che cos'è la direttiva case green
È la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, (UE) 2024/1275, in vigore dal 28 maggio 2024. Gli Stati dovevano recepirla entro il 29 maggio 2026. In Italia, a oggi, non è ancora stata recepita: le regole che si applicano a chi compra, vende o ristruttura sono ancora quelle italiane in vigore (in particolare il D.Lgs. 192/2005 sulla prestazione energetica).

Cosa prevede per le case

• Un obiettivo per lo Stato, non per il singolo proprietario: ridurre il consumo medio di energia primaria del parco residenziale, rispetto al 2020, di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Si misura sull'insieme delle case del Paese, in energia per metro quadro all'anno: non è un taglio uguale da fare in ogni casa.
• Almeno il 55% di questo risparmio deve venire dalla riqualificazione del 43% di case meno efficienti. Non vuol dire che quelle case vadano tutte ristrutturate entro il 2030: indica dove concentrare gli interventi.
• Non c'è l'obbligo per ogni casa di arrivare in classe E nel 2030 e in classe D nel 2033: era nelle prime proposte, non nel testo approvato.
• Come arrivarci lo decide ogni Stato nel piano nazionale di ristrutturazione: incentivi, priorità, tempi.
• Edifici nuovi a emissioni zero: dal 2028 quelli pubblici, dal 2030 tutti.
• Pannelli solari: obbligatori sui nuovi edifici residenziali dal 2030 (scadenza 31 dicembre 2029), dove tecnicamente ed economicamente possibile. Non sulle case esistenti.

Cosa NON prevede

• Nessun obbligo diretto per il singolo proprietario di ristrutturare entro una data.
• Nessun divieto di vendere o affittare una casa in classe bassa: era stato discusso nelle prime bozze ed è stato tolto dal testo finale.
• Gli Stati possono escludere alcune categorie: edifici storici e vincolati, case usate meno di quattro mesi l'anno (oppure per un periodo limitato, con consumi sotto il 25% di un uso annuale) e case indipendenti sotto i 50 m². Attenzione: una seconda casa non è esente in automatico, e l'esenzione dai requisiti energetici non esonera dall'APE.

Caldaie a gas
La direttiva vieta di finanziare con incentivi pubblici le caldaie autonome a combustibili fossili dal 1° gennaio 2025, e chiede agli Stati di eliminarle gradualmente entro il 2040. In Italia la legge di bilancio 2025 ha già escluso dall'ecobonus e dal bonus ristrutturazioni le spese del 2025, 2026 e 2027 per installare caldaie uniche a combustibili fossili. Per i sistemi ibridi (caldaia più pompa di calore) vanno verificati requisiti e agevolazione. Il 2040 è un percorso che lo Stato deve indicare nel piano, non un obbligo già in vigore di cambiare ogni caldaia: oggi una caldaia a gas già installata non va sostituita per legge.

L'APE diventa più importante
L'attestato di prestazione energetica è già obbligatorio quando si vende o si affitta (D.Lgs. 192/2005); oggi la scala italiana va da A4 a G. Con la direttiva le classi saranno uniformate in tutta Europa, da A (edifici a emissioni zero) a G, l'APE avrà una validità massima di 10 anni e servirà anche al rinnovo di un contratto di affitto e dopo una ristrutturazione importante. L'APE informa chi compra o affitta: da solo non è un requisito minimo per poter vendere. Quando l'Italia recepirà la direttiva, potrebbero cambiare calcolo e classi.

Cosa conviene fare oggi

• Se compri: guarda la classe energetica e chiedi l'APE prima della proposta. Una casa in classe bassa non è invendibile, ma il costo degli interventi futuri va messo nel conto e nel prezzo.
• Se vendi: un APE aggiornato e la documentazione degli interventi già fatti (infissi, cappotto, impianto) aiutano la trattativa.
• Se ristrutturi: parti dall'APE e dalle sue raccomandazioni e fai fare una valutazione tecnica: non esiste un intervento obbligatorio uguale per tutti (il cappotto, per esempio, non è imposto dalla direttiva) e i lavori si possono programmare a fasi. Controlla quali interventi sono ancora agevolati nell'anno in cui li fai, e verifica prima la regolarità urbanistica e catastale della casa.
• Diffida di chi propone lavori costosi per "mettersi in regola con le case green": oggi non c'è una regola che dica quali lavori fare.

In sintesi: oggi non cambia nulla di obbligatorio per chi possiede una casa. Cambierà quando l'Italia approverà il recepimento e il piano nazionale. Vi aggiorneremo su questa pagina.

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Articolo aggiornato al 3 ottobre 2026. Ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un tecnico o di un commercialista.