Usufrutto, abitazione, comodato: comprare in Riviera

Compri una casa e scopri che qualcuno ha il diritto di continuare ad abitarla. Succede più spesso di quanto si pensi: il genitore anziano del venditore, la vedova del proprietario, l'ex coniuge con i figli, un inquilino, un parente a cui la casa era stata prestata. La legge italiana distingue due situazioni. Ci sono diritti che seguono la casa, anche dopo la vendita. E ci sono rapporti che legano solo il venditore. Da questa differenza dipende se, dopo il rogito, l'occupante deve andarsene o può restare.

1. Usufrutto: compri, ma non entri
L'usufruttuario può usare la casa e trarne i frutti, anche affittandola (art. 978 e seguenti c.c.). Chi compra dal nudo proprietario acquista la sola nuda proprietà: entrerà in casa solo quando l'usufrutto finisce. L'usufrutto non può durare oltre la vita dell'usufruttuario (art. 979 c.c.). L'atto che lo costituisce si trascrive nei registri immobiliari (art. 2643, n. 2, c.c.) e così vale anche contro chi compra dopo.
Un dettaglio che conta: gli affitti fatti dall'usufruttuario possono proseguire anche dopo la fine dell'usufrutto, fino a cinque anni, se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con data certa anteriore (art. 999 c.c.). Prima di comprare va quindi chiesto anche se la casa è affittata. Di nuda proprietà e prezzi parleremo in una guida dedicata.

2. Diritto di abitazione: un diritto personale, ma forte
Chi ha il diritto di abitazione può abitare la casa "limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia" (art. 1022 c.c.). Non può cederlo né affittare la casa (art. 1024 c.c.). Il contratto che lo costituisce deve essere scritto (art. 1350, n. 4, c.c.) e va trascritto (art. 2643, n. 4, c.c.): solo così prevale su chi compra dopo (art. 2644 c.c.). Per trascrivere serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata o accertata in giudizio (art. 2657 c.c.). Un foglio firmato in casa, senza notaio, non si può trascrivere.
Esiste però un diritto di abitazione che nasce dalla legge, senza contratto. Alla morte di un coniuge, l'altro ha il diritto di abitare la casa che era la residenza familiare, se era del defunto o comune (art. 540, comma 2, c.c.). È il caso tipico di chi compra dai figli eredi mentre la madre vive ancora lì. In alcune decisioni questo diritto è stato ritenuto valido contro i terzi anche senza trascrizione. Per questo, nella pratica, il notaio chiede che il coniuge intervenga nell'atto o rinunci al diritto.

3. La casa assegnata dopo una separazione
Il giudice può assegnare la casa familiare al genitore con cui vivono i figli. Il provvedimento si trascrive e vale contro i terzi secondo l'art. 2643 c.c. (art. 337-sexies c.c.). Se compri da una persona separata o divorziata, va controllato nei registri e va chiesta copia del provvedimento.

4. Comodato: la casa prestata
Il comodato è il prestito gratuito di un bene (art. 1803 c.c.). Se è senza termine, il comodatario deve restituire la casa appena il proprietario la chiede (art. 1810 c.c.). Se c'è un termine o un uso preciso, la restituzione si può chiedere prima solo per un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 c.c.). È un rapporto tra le parti e non si trascrive. Il rischio per chi compra è pratico: un parente che non lascia la casa nei tempi previsti, e magari una causa per farlo uscire. Quando il comodato riguarda una casa familiare con figli, la valutazione del giudice può diventare più complessa.

5. L'inquilino
Il contratto di affitto vale contro chi compra se ha data certa anteriore alla vendita (art. 1599 c.c.). Di solito la data certa la dà la registrazione, obbligatoria. Oltre i nove anni, il contratto vale contro l'acquirente solo se trascritto (art. 1599, comma 3, e art. 2643, n. 8, c.c.). Se il contratto è opponibile, chi compra subentra al venditore come locatore, con la scadenza già fissata.

Cosa verificare prima del compromesso

• Ispezione nei registri immobiliari (visura ipotecaria) sull'immobile e sui proprietari: usufrutto, diritto di abitazione, assegnazione della casa, affitti lunghi trascritti, cause in corso.
• Atto di provenienza. Se la casa arriva da un'eredità, la dichiarazione di successione: c'è un coniuge superstite?
• Chi vive in casa oggi e a che titolo. Una dichiarazione scritta del venditore e, se serve, il certificato di residenza.
• Copia dei contratti di affitto o di comodato, con la registrazione.
• Nel compromesso: la casa va consegnata "libera da persone e cose" al rogito. Se c'è un dubbio, si può lasciare una parte del prezzo in deposito presso il notaio fino alla liberazione.

Se compri dall'estero
Si applica la legge italiana, non quella del tuo paese. In Italia una persona può avere il diritto di vivere nella casa senza esserne proprietaria: un usufruttuario, un coniuge superstite, un genitore con i figli dopo la separazione. Queste verifiche vanno fatte prima di firmare il compromesso.

Il nostro metodo
Aquamarina Real Estate segue acquirenti e venditori a Sanremo, Bordighera e nella Riviera di Ponente dal 2003. Prima della proposta chiediamo chi vive in casa e a che titolo, facciamo controllare i registri con il notaio e nel compromesso scriviamo che la casa va consegnata libera al rogito.
Chiamate il +39 0184 26.16.87, scrivete a info@aquamarina.email o passate in ufficio a Sanremo (via Roma 32) o a Bordighera (via Vittorio Emanuele 302).

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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un avvocato.